Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei Immobilieninvestments. Sie zeigt Ihnen, wie viel Prozent Ihres investierten Kapitals Sie jährlich durch Mieteinnahmen zurückerhalten und wie effizient Ihr eingesetztes Geld bei Anlageimmobilien arbeitet.
Die Mietrendite ist besonders für Wohnungen und andere Objekte relevant, da sie die Rentabilität verschiedener Objekts im direkten Vergleich bewertet. Für die Berechnung spielen die Miete und insbesondere die Jahreskaltmiete eine zentrale Rolle, da sie als Basis für die Ermittlung der Bruttomietrendite dienen. Ebenso ist das Verhältnis zum Kaufpreis entscheidend, da die Mietrendite angibt, wie hoch die jährlichen Einnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis bzw. zu den tatsächlichen Kosten inklusive Erwerbsnebenkosten sind.
Die Eigenkapitalrendite und der Cashflow sind weitere wichtige Kennzahlen, um Investitionen und Investments umfassend zu bewerten. Im Vergleich zu anderen Geldanlagen zeigt die Mietrendite, wie attraktiv Immobilien als Kapitalanlage im Rahmen des Immobilienkaufs sein können.
Der Jahresreinertrag und der Mietpreismultiplikator helfen bei der Betrachtung der Wirtschaftlichkeit von Anlageimmobilien und geben Aufschluss über die Amortisationsdauer. Die Form der Berechnung erfolgt meist als einfache Formel, bei der die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis geteilt und das Ergebnis in Prozent des Kaufpreises angegeben wird.
Werte, Zahlen und das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis sind für die Bewertung ebenso entscheidend wie die Berücksichtigung von Mieten, Mietern, Vermietern und Eigentümern. Erwerbsnebenkosten und Finanzierungen beeinflussen die tatsächliche Rendite maßgeblich. Auch mögliche Wertsteigerungen und die Frage, ab wann sich der Kauf lohnt, sollten in die Analyse einfließen.
Die wichtigsten Aspekte für eine fundierte Entscheidung sind ein umfassender Blick auf alle relevanten Werte und eine ganzheitliche Betrachtung unter Einbeziehung von Immobilienwissen und individuellen Zielen.
Unser Mietrendite-Rechner berechnet sowohl die Brutto- als auch die Netto-Mietrendite und gibt Ihnen damit ein realistisches Bild der tatsächlichen Rentabilität Ihrer Immobilieninvestition.
So benutzen Sie den Rechner
🏠 Schritt 1: Immobiliendaten eingeben
Kaufpreis: Der Kaufpreis der Immobilie ohne Nebenkosten. Berücksichtigen Sie dabei den Immobilienkaufpreis sowie unterschiedliche Kaufpreise für verschiedene Objekte, da diese Werte die Berechnung der Mietrendite und die Bewertung von Anlageimmobilien maßgeblich beeinflussen.
Kaufnebenkosten: Notarkosten, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und andere Kaufnebenkosten
Wohnfläche: Geben Sie die Wohnfläche der Immobilie in Quadratmetern an. Die Wohnfläche ist eine zentrale Kennzahl, um die Bruttomietrendite pro Quadratmeter zu berechnen und verschiedene Objekte oder Standorte miteinander zu vergleichen.
💰 Schritt 2: Mietdaten eingeben
Monatliche Kaltmiete: Die monatliche Nettokaltmiete (ohne Nebenkosten). Die Miete und die daraus resultierenden Einnahmen sind entscheidend für die Berechnung der Mietrendite. Regelmäßige Mieten und ein zuverlässiger Mieter sichern den Cashflow und erhöhen die Rentabilität für den Vermieter.
Verwaltungskosten: Monatliche Kosten für Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklage, Reparaturen etc.
🧮 Schritt 3: Rendite berechnen
Klicken Sie auf „Rendite berechnen“ und erhalten Sie sofort Ihre Ergebnisse. Der Mietrenditerechner stellt Ihnen dabei die wichtigsten Zahlen und Werte übersichtlich dar und zeigt das Ergebnis in Form von Prozent des Kaufpreises an.
Was bedeuten die Ergebnisse?
📊 Brutto-Mietrendite
Die Brutto-Mietrendite wird nur mit dem Kaufpreis (ohne Nebenkosten) berechnet und basiert auf der Jahreskaltmiete (also der jährlichen Miete ohne Nebenkosten):
Formel: (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Bedeutung: Die Bruttomietrendite gibt an, wie viel Prozent des Kaufpreises jährlich durch Mieteinnahmen erzielt werden. Sie dient als schnelle Vergleichszahl für verschiedene Objekte und Regionen (Bruttomietrenditen).
Richtwert: 4-6% gelten als gute Brutto-Rendite
Zusätzlich wird oft der Mietpreismultiplikator genutzt: Er zeigt, wie viele Jahre es dauert, bis sich der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete amortisiert (Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete). Ein Wert von 20 oder weniger gilt als wirtschaftlich attraktiv.
💡 Netto-Mietrendite
Die Netto-Mietrendite berücksichtigt alle Kosten und ist aussagekräftiger:
Formel: (Jahresmiete – Verwaltungskosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100
Bedeutung: Die Nettorendite zeigt den Jahresreinertrag nach Abzug aller laufenden Kosten und Erwerbsnebenkosten und gibt so die tatsächliche Rentabilität der Immobilie wieder.
Richtwert: 3-5% gelten als solide Netto-Rendite
Ergänzend zur Nettorendite sind auch die Eigenkapitalrendite und der Cashflow wichtige Kennzahlen, um die Rentabilität einer Immobilie unter Berücksichtigung verschiedener Finanzierungen umfassend zu bewerten.
Laufende Kosten richtig einrechnen
Bei der Berechnung der Mietrendite einer Immobilie dürfen die laufenden Kosten nicht außer Acht gelassen werden. Sie spielen eine zentrale Rolle, wenn es darum geht, die tatsächliche Nettomietrendite zu ermitteln.
Zu den laufenden Kosten zählen unter anderem Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, Nebenkosten sowie weitere regelmäßige Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Besitz und der Vermietung einer Immobilie entstehen.
Um die Nettomietrendite korrekt zu berechnen, werden diese Kosten von den jährlichen Mieteinnahmen – also der Kaltmiete – abgezogen. Erst so erhalten Sie ein realistisches Bild der Rendite Ihrer Immobilie.
Ein Beispiel: Angenommen, der Kaufpreis Ihrer Immobilie beträgt 250.000 Euro und die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 10.000 Euro. Fallen jährlich 2.000 Euro laufende Kosten an, ergibt sich folgende Berechnung: (10.000 Euro – 2.000 Euro) / 250.000 Euro = 3,2 %.
Nur wenn Sie alle laufenden Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und sonstige Ausgaben berücksichtigen, können Sie die Nettomietrendite Ihrer Immobilie realistisch einschätzen und fundierte Entscheidungen für Ihr Immobilieninvestment treffen.
Regionale Unterschiede bei der Mietrendite
Die Mietrendite einer Immobilie ist stark von der Lage abhängig. Regionale Unterschiede spielen eine entscheidende Rolle, wenn es um die Bewertung von Mietrenditen geht.
In gefragten urbanen Lagen, etwa in Großstädten mit hoher Nachfrage nach Wohnraum, lassen sich oft höhere Mietrenditen erzielen als in ländlichen Regionen.
Doch nicht nur die Stadt-Land-Differenz ist relevant: Auch innerhalb einer Stadt können Faktoren wie die Infrastruktur, die Wirtschaftslage oder die Bevölkerungsentwicklung die Mietrendite beeinflussen.
So kann eine Immobilie in einer wachsenden Metropole wie Berlin eine deutlich attraktivere Mietrendite bieten als ein vergleichbares Objekt in einer strukturschwachen Region.
Wer die Mietrendite einer Immobilie bewerten möchte, sollte daher immer die regionale Marktsituation und die spezifischen Faktoren der Lage berücksichtigen.
Nur so erhalten Sie eine realistische Einschätzung, wie sich Ihre Immobilie als Kapitalanlage im Vergleich zu anderen Objekten und Standorten entwickelt.
Steuerliche Aspekte der Mietrendite
Auch steuerliche Überlegungen sind für die Berechnung der Mietrendite einer Immobilie von großer Bedeutung. Die Mieteinnahmen, die Sie durch die Vermietung erzielen, unterliegen der Einkommensteuer.
Gleichzeitig können Sie viele laufende Kosten, wie Instandhaltung oder Verwaltung, als Werbungskosten steuerlich geltend machen und so Ihre Steuerlast senken.
Für die Nettomietrendite bedeutet das: Die tatsächliche Rendite kann nach Steuern niedriger ausfallen als zunächst berechnet.
Ein Beispiel: Erzielen Sie mit Ihrer Immobilie eine jährliche Kaltmiete von 10.000 Euro und haben laufende Kosten von 2.000 Euro, ergibt sich eine Nettomietrendite von 3,2 %. Nach Abzug der Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen reduziert sich die Rendite jedoch entsprechend.
Es lohnt sich daher, die steuerlichen Auswirkungen bei der Berechnung der Mietrendite immer mit einzubeziehen, um ein realistisches Bild der Rentabilität Ihrer Immobilie zu erhalten.
Finanzierung: Eigenkapital und Fremdkapital optimal nutzen
Die Art der Finanzierung hat einen erheblichen Einfluss auf die Nettomietrendite und die Gesamtrendite Ihrer Immobilie. In der Praxis wird der Kaufpreis einer Immobilie häufig durch eine Kombination aus Eigenkapital und Fremdkapital finanziert.
Die optimale Mischung aus beiden Komponenten kann die Rendite Ihrer Kapitalanlage deutlich beeinflussen.
Setzen Sie beispielsweise bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro 50.000 Euro Eigenkapital ein und finanzieren den Rest über ein Darlehen, wirken sich die Zinsen für das Fremdkapital direkt auf
Ihre laufenden Kosten und damit auf die Nettomietrendite aus. Je günstiger die Finanzierungskonditionen, desto höher bleibt Ihre Rendite.
Es ist daher ratsam, verschiedene Finanzierungsmodelle zu vergleichen und die Auswirkungen auf die Nettomietrendite genau zu berechnen.
So können Sie das Potenzial Ihrer Immobilie als Kapitalanlage optimal ausschöpfen und Ihre Investition langfristig rentabel gestalten.
Tipps zur Bewertung
✅ Gute Mietrendite:
- Brutto-Rendite: Über 5%
- Netto-Rendite: Über 3,5%
- Positive Differenz zwischen Brutto- und Netto-Rendite unter 2%
⚠️ Achtung bei:
- Sehr hohen Renditen (über 8%) – oft in problematischen Lagen
- Großer Differenz zwischen Brutto- und Netto-Rendite (hohe Nebenkosten)
- Renditen unter 3% – oft unrentabel
Wichtiger Hinweis
Die Mietrendite ist nur eine Kennzahl von vielen. Berücksichtigen Sie auch Lage, Wertsteigerungspotenzial, Leerstandsrisiko und Ihre individuelle Finanzierungssituation. Für eine umfassende Bewertung konsultieren Sie einen Immobilienexperten.
